深度研究丨“工業上樓”已成產業地產新趨勢
發布時間：2022.06.14 瀏覽量：1436
以下文章來源于丁祖昱評樓市 ，作者克而瑞產城發展部
存量時代，鼓勵存量產業用地提容增效逐漸成為行業共識，其中產城融合視角下的“工業上樓”模式引起關注。
2021年7月27日，國家發展改革委發布了《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》，總結梳理了深圳經濟特區已復制推廣的創新舉措和經驗做法。其中，在第十條——劃定“區塊線”，保障工業發展空間的內容中，提出要推廣“工業上樓”模式。今年9月，上海印發的《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》中，明確工業用地容積率一般不低于2.0，其中通用類研發用地容積率不低于3.0，而存量工業和倉儲用地經批準提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價款。實際上，大城市的增量土地逐漸減少，用地成本不斷攀升，在土地資源緊缺的背景下，如何挖掘存量用地潛能、提升土地效能，成為各城市、尤其是較為發達的城市的重要課題。
一、何謂“工業上樓”？
“工業上樓”是產城融合過程中衍生而來，嚴格意義上來講，“工業上樓”這一概念在我國并沒有明確的定義。為解決工業用地緊張的問題，促進土地集約化利用，進一步優化產業結構，降低企業成本，“工業上樓”模式逐漸產生。但不同于傳統模式下工業企業在單層廠房的生產加工，“工業上樓”可以初步理解為建造了多層的廠房，并且能滿足企業的生產和制造活動，因而，國內的一些多層廠房（超過兩層，有樓梯、電梯及吊裝設施）便滿足了相對應的需求，可被稱之為“工業上樓”的1.0版本。而后，多層廠房在國內不斷普及，對于“工業上樓”便有了更明確的說法，逐漸發展成為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式（泛指高度超過24米，或樓層數量在六層及以上的高層廠房），我們將其稱之為“工業上樓”的2.0版本。近年來，不少房企紛紛涉足“工業上樓”打造。比如今年6月，華潤置地和中城新產業聯手以3700萬元成功競得桂城文翰湖片區掛牌交易的的一宗工業地塊，目標打造“工業上樓”新標桿，建設5G+工業互聯網產業高地。“工業上樓”極大地提高了工業空間的利用效率，但由于受限于高層樓宇的承重，“上樓”企業一般適合生產設備較輕，生產過程噪音與污染較小、并且在產業生產過程中震動較小的高端制造業，例如生物醫藥、智能制造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。
圖：各行業層數上限
資料來源：克而瑞產城發展部整理
二、規范化指標指向高層高、高承重、大空間
在上世紀80年代以后，香港、新加坡迫于種種客觀壓力，便已開始對“工業上樓”的探索。經過了多年的發展，“工業上樓”模式被逐漸引入我國東南沿海地區，如尤其是珠三角、長三角的部分城市。2017年，新華社以《廣東推進“工業上樓”》為題，記錄了深圳打造的“工業上樓”實踐版本——全至科技創新園，該園區自2012年起開始投資打造，按照“廠房+寫字樓”的復合標準建設了23層的科創大廈，定位研發、辦公、生產一體化，工業空間大幅拓展，高樓層照樣可以開工生產。在國家的倡導和鼓勵下，“工業上樓”逐漸走向規范化、標準化，成為地方政府及企業、行業不斷關注的話題。對于“工業上樓”，當前已有不少城市正在研究出臺相關政策。以珠三角、長三角等地區的沿海城市為首，深圳、佛山、東莞、中山、青島、蘇州、杭州、嘉興等多地政府已相繼出臺“工業上樓”相關政策，積極探索與實踐“工業上樓”的發展新模式。其中，佛山、深圳、青島在2018-2019年便已出臺“工業上樓”相關細則，對“工業上樓”建筑的層數、層高、建筑高度、單體建筑體量、承重、容積率及建筑設計要點等方面的具體指標有了不同程度的規范。
圖：國內各城市“工業上樓”相關政策辦法及相關內容
資料來源：克而瑞產城發展部
從政府出臺政策的層面來看，“工業上樓”逐漸顯現出指標規范化的趨勢，對“工業上樓”的廠房建設指標具有高層高、高承重、大空間的特征，對于入駐企業則更傾向于高端制造業。以深圳市寶安區在全國范圍內率先出臺的《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》（下稱《工作指引》）為例，《工作指引》提出，工業上樓就是“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”。在具體細則中對建筑面積、承重、柱距、貨梯、相關配套、入駐企業等方面都進行了規范，比如在優先入駐企業及產業的選擇上，“鼓勵高端制造產業入駐，迎合城市未來重點產業布局，優化產業結構”、“定位輕型生產制造企業、在符合上樓標準的企業中優先鼓勵戰略性新興產業入駐”等。
三、從“1.0版本”到“2.0版本”，項目產品載體與配套雙升級
改革開放以來，珠三角地區憑借著與港澳毗鄰的地緣優勢，在改革開放以后迅速成為了世界重要的制造業基地。同時，珠三角政府對“工業上樓”保持支持態度，促使“工業上樓”模式在全國范圍內處于優先發展的狀態，深圳全至科技創新園便是一個“工業上樓”典型案例。深圳全至科技創新園是國內第一個工業上樓項目。園區前身為茅洲山工業園，2011年啟動改造，園區按照“廠房+ 寫字樓”復合標準建設23層的全至科創大廈，樓層高度增至99.8米，層高4.2米，荷載750kg/平方米，打造成為集研發辦公、高端生產、生活配套于一體的產業綜合體，工業空間面積從5萬平方米拓展至15.5萬平方米，園區主導產業轉變為機器人和智能裝備產業。
項目利用城市更新的機會探索工業上樓模式，既為企業園區創造了大量的廠房，又倒逼了工業結構調整和企業轉型升級，緩解了當時經濟發展與用地緊張之間的矛盾。以該項目為開端，“工業上樓”模式在珠三角逐步推廣。另一個值得一提的項目是聯東U谷在青島的夏莊智造園。青島作為新生期的“工業上樓”發展城市，在政策指引下，許多項目尚處于規劃建設時期，而青島城陽區作為“工業上樓”先行區，聯東U谷·夏莊智造園則給出了一個標桿。聯東U谷·城陽夏莊智造園是山東省首家高層工業樓宇項目、城陽區標桿項目，規劃總建筑面積約15萬平方米，于2020年下旬開園。園區以智能制造、電子信息、生物醫藥等戰略新興產業為主導產業，園區產品層高5-8層，層高4.2米，荷載750kg/平方米，以“高標準、高品質”為原則，將項目打造成聚合生產制造、研發設計、中試成果轉化、產品展示和生產配套功能于一體的都市型產業集聚高地，也為城陽區簽約的十余個工業上樓項目起了良好的開端。
圖：“工業上樓”項目具體指標比較
資料來源：克而瑞產城發展部
通過整合、比較“工業上樓”項目的具體產品參數，我們可以看到，相較于當前日漸成熟的新型工業樓宇模式，早年的“工業上樓1.0版本”（多層廠房模式）可謂是它的雛形。現在的“工業上樓2.0版本”無論是在項目載體數據和相應的配套方面，都作了相應的改變和升級。從產品設計指標的角度來講，當前普及的多層廠房項目樓層往往3層左右便能滿足大多數生產加工型企業的需求（如聯東模式的標準廠房），5層已是少數（如啟迪漕河涇（中山）科技園，園區入駐企業以偏輕的生產研發類企業為主）。
近年來新改造或建設的“工業上樓”產品則集成化趨勢顯著，樓層數基本在6層以上，樓棟數也相應減少；樓層層高基本不變，為4.2-4.5米，但也有項目，如松湖·智谷，將低樓層（1F-3F）層高皆設計成6米，同時增加承重到1000kg/平方米，為重型器械上樓提供了條件；另外，在承重方面，“工業上樓”產品無論是在首層還是在標準層，承重量都作了提升，尤其是標準層承重增加到了750kg/平方米，以滿足多數生產加工型企業的需求。
從園區配套來看，除了產業園區的基本配套（如服務中心、食堂、展廳、會議室等）以外，最為重要的一點是“工業上樓”需要配置吊裝平臺、大型卸貨平臺、物流中轉倉等，尤其是樓層較高的新型工業樓宇，這些都是必不可少的。也只有這樣，“工業上樓”才能真正滿足企業“上樓”的條件。
“工業上樓”模式下，將重量相對較輕、工作產生的震動相對較小的生產設備和生產過程遷移到高層，有效提升了土地容積率和使用效率，同時，它也在一定程度上也可以為城市解決土地緊缺的問題。作為一個近年來在國內開始發展并應用的工業生產模式，“工業上樓”當前可以說是仍處于推廣建設的階段。為鼓勵存量產業用地提容增效，各大城市的相關支持政策正在逐步成型；以大灣區沿海城市為標桿，“工業上樓”模式亦不斷向內延伸、擴展。目前，佛山、蘇州、青島、上海、寧波、南京等城市都正在積極規劃、建設“工業上樓”項目，這些項目未來發展情況如何，值得我們期待。
在產業空間重新整理、優化和拓展的情況下，“工業上樓”也將成為產業地產成長的方向。
