發布時間：2023.06.20 瀏覽量：992
第七屆地新引力峰會·產城發展論壇于2023年6月20日在e通世界產業園圓滿舉辦。此次論壇主題為《中國式現代化產業園區發展高峰論壇——運營引領變革》，論壇活動得到了青浦區經委、青浦區投資促進服務中心的大力支持。來自相關領域的專家、園區企業代表、產城研究等領域的百余位來賓匯聚一堂，借論壇的平臺契機，共同探討產業園區運營發展的新思路、新機遇、新未來。
論壇主持人——克而瑞產城發展部總經理盧文婷
開場致辭——克而瑞集團CEO張燕
克而瑞集團CEO張燕認為主題園區的打造是必由之路，圍繞特定的產業定位在載體、投融資、增值服務等領域做得更深、更專業，形成一個小運營的生態體系。因此，需要改變算賬邏輯，不再把運營服務看作成本中心，而更是業務中臺，保證園區的租金及資產未來能有較好的增值，讓園區在公募Reits等資本化手段退出時更值錢。
從城市產業運營維度，需要構建新的產業互聯，園區運營商必須聯合地方政府來為產業運營搭建起一個大環境，從合理的產業定位、重點龍頭企業的導入、產業扶持政策到高校院所、城市基礎設施建設等，建立產業鏈、價值鏈，要素鏈、創新鏈的多鏈融合與網絡協作。
最后，產業運營需要專業且復合型的人才，最好同時具備產業思維與資管思維。一個真正成功的主題園區，在運營團隊結構比例上，懂產業的人才數量大于物業管理人才數量。園區應該為待培養或已培養的人才提供一個理想的發展環境。
e通世界與克而瑞聯名發布《長三角產業園區運營白皮書》
e通世界產業園總裁黃忠偉、副總裁朱德平與克而瑞集團CEO張燕、克而瑞產城發展部總經理盧文婷一同啟動發布。此次聯名發布的白皮書主要從區域產業園區運營角度，以第三方視角通過對產業園區發展現狀與趨勢、典型運營商與標桿園區運營案例的分析，希望予行業新的啟發。
克而瑞產城發展研究院執行院長馬力對白皮書進行解讀。馬力院長在對《長三角產業園區運營白皮書》核心內容的解讀中，闡述了在園區市場下半場，運營的重要性不是被夸大，而是被低估。園區大運營在存量資產盤活、產業生態社區打造、園區資管模式構建等方面都起到關鍵性作用。
同時，對園區運營的正確定位是作為“業務中臺”算大賬。運營自身可以通過基礎服務、增值服務、特色服務中獲取收益，覆蓋成本。還能對投資拿地、產業招商、企業股權投資、項目多種經營等領域賦能，產生更大的收益。
要做好運營服務需要構建起“標準化內容-團隊培訓-考核激勵-服務反饋-優化內容”的體系迭代閉環，用匠人精神不斷累計服務經驗，提升服務體驗；要懂政府的核心訴求，尤其是優質產業資源的整合和導入，對地方經濟和社會發展的推動作用；還要懂企業，夯實解決企業核心痛點的能力。
主題演講
《長三角一體化戰略下的青浦產業未來發展》
李莉 青浦區投資促進服務中心招商部長
李部長以《長三角一體化戰略下的青浦產業未來發展》為題，描繪了青浦區未來的產業發展藍圖。青浦區的發展離不開“長三角一體化”國家大戰略。青浦西岑科創中心則是推進長三角一體化的重大項目之一。項目以創新為內核，目標成為世界級科創高地。同時，打造低碳智慧的生態韌性社區，塑造融合傳統水鄉意象和當代生活方式的新江南水岸小鎮。為實現這一目標，西岑科創中心東片區的青浦華為研發中心，將以半導體設計為核心，同時發展物聯網、智慧城市等產業。西片區“西岑科創園區”將與華為研發中心協同，充分承載華為上下游產業鏈，構建以半導體設計為核心，以制造對接、代理銷售于一體的縱向產業鏈。同時圍繞產業鏈，提供風險投資、技術突破、咨詢服務、專利代理、技術交易等橫向產業鏈服務。一橫一縱，形成立體式產業體系。此外，在生態韌性社區打造上，除了完善的居住、商業、休閑娛樂配套，西岑科創中心還致力于培育成長型科創社群，打造面向全球的科技孵化平臺。而水鄉公園最能代表項目的新江南水岸風貌，展示未來科創生活新場景。
《推進中國式現代化主題園區的發展實踐》
羅鋒 招商蛇口產業園區產業研究院院長
羅鋒院長進行了《中國式現代化產業園區的具體實踐》主題演講，分享了招商蛇口在其中的具體實踐。羅院長認為，中國式現代產業園應該回歸產業本質，做產業生態、做產業運營、做產業服務。以工業上樓、都市工業、主題園區為三駕馬車共同推動中國式現代化產業園區發展。新時代下，產業園區應該著重于賦能產業發展。首先是賦能制造業高質量發展；其次是適應園區新規則、新玩法，既加快園區REITs公募上市的數量與速度；最后則是重視政府親自“下場踢球”，制定相關政策導向，規劃一定數量的產業集聚區。招商蛇口作為央企，堅守戰略踐行央企的責任與擔當，從“物業空漸漸運營商”向“產業發展運營商”進行戰略轉型。具體為一是由開發為主變為開發與運營并重；二是由重資產為主變為向輕重結合；三是由同質化競爭向差異化發展轉變。
《中國式現代化背景下產業投資價值探索》
丁劼 新建元城市發展有限公司總經理
丁劫總經理分享了《中國式現代化背景下產業投資價值探索》。從投資、融資、運營管理三方面介紹了新建元的探索實踐。投資上，新建元認為政府和市場是相互成就。首先，無政府不效益。政府給予產業投資支持政策，并在開發報建過程中給予支持，其次是無市場不成功。遵循市場運作邏輯，運用市場化手段實現招商、選商、親商、富商。融資上，地方政府先通過平臺公司獲得代替融資資格。平臺公司再通過投資基建項目獲取收益，兌付融資本息。這方面新建元三大優勢:作為地方龍頭國企的融資信用、產業載體開發領域的融資成本旗下三大基金形成的多元融資模式。運營管理上，新建元通過信息化、數字智能化、服務平臺化、管理移動化賦能園區。用管家式服務和專業化團隊吸引優質企業入駐。同時，與政府協同管理，引入了共享實驗室、檢測中心、企業服務中心等公共服務平臺，助力企業發展。
《新時期產業創新運營中的價值創造》
王英杰 星河產城研究院院長
王英杰院長分享了星河產業園在運營服務方面的實踐。項目頂層設計上，星河產城運用大盤思維，躬身入局。以帶動片區經濟發展為定位，取得區域定價權。精準研判關內外融合態勢，提前戰略布局深圳都市核心區，搶抓政策紅利，為項目發展奠定基礎優勢。產業生態培育上，聚焦主導產業，加快圈層聚集。以2-3個人工智能產業龍頭帶動，探索產業投資建設產業資源聯盟，促進園區氛圍打造，國家級眾創空間專業化運營，滿足新興產業發展需求，出租率、租金水平并重。核心能力構建上，以自主招商為主，配合渠道招商、資源招商，構建多元、精準的招商模式，保證每年招商成績穩居市場前列:同時，以政務服務中心配合融資貸款、產業政策、法律服務、知識產權.財稅咨詢等服務，全方位賦能企業發展，構成覆蓋企業全生命周期的園區服務體系。
《人工智能賦能城市發展》
鄒倩 克而瑞天津產城發展部總經理
克而瑞天津產城發展部總經理鄒倩從行業、城市、園區三個層面，分享了克而瑞在人工智能產業的相關研究成果。行業方面，人工智能產業以智能技術為核心，通過場景應用+終端硬件帶來的各行業滲透。從資本市場表現上看，近兩年芯片，半導體國產替代崛起，資本市場活躍，互聯網生產服務平臺被嚴重忽視金融市場不受青睞。城市方面，克而瑞整理分析15個城市的產業大數據，顯示上海幾乎涵蓋了人工智能全產業鏈，北京在基礎軟件開發方面集中度最高，蘇州在工業機器人和智能車載設備方面最強，南京在可穿戴設備和智能無人飛行器方面表現突出。園區方面，人工智能產業園的全國分布與AIGC、IDC企業分布一致。主要問題表現為主導產業占比不高、產業關聯配套缺少、相關人才缺口巨大等。未來，人工智能產業園需要尋找資源稟賦強的城市清晰主導產業，在政府和項目運營的共同努力下，實現新的發展。
圓桌論壇
《中國式現代化產業園區精細化運營的創新模式》
主持人：
盧文婷 克而瑞產城發展部總經理
分享嘉賓：
程方 清控科創總裁
段朝暉 北京聯東投資（集團）副總裁
劉瑤 園動力產業發展集團副總裁
程方
清控科創總裁
產業園運營的兩大局限性——
首先是輕資產園區相對重資產園區的不確定性，輕資產不管是因為自身原因還是外部客觀的原因一旦結果達到階段性的指標，其存續都會面臨較大的提升，這種不確定性就影響到運營時服務核心團隊的穩定，也輕資產運營中非常大的挑戰。其次是輕資產運營本身屬于服務業，那么服務業隨著擴張有一個很大的門檻，就是邊際效應是遞減的。所以輕資產運營一旦把規模做上去，中間環節增加，成本也會上升，同時輕資產本身相對利潤比較薄，這兩者之間是一個天然的矛盾。
段朝暉
北京聯東投資(集團)副總裁
產業園運營中多方參與的重要性——
一家企業做園區服務能力畢竟是有限的，聯東集團所能做的就是將20年積累的經驗回饋給社會，幫助政府和企業一起把產業園區做好，帶動園區的企業共同來服務實體產業的增長，對未來我國的實體產業發展做出更多的貢獻，也是聯東做產業園區輕資產業務的初衷。好多園區建成后經營遇到困難，問題往往不只是招商這一項，其實在前期定位就出了問題。在合適的地區做合適的產品，招合適的企業，按照市場需求去做事情，這個是最基本的邏輯，聯東這些年對市場的定位、產品定位、產業定位是非常關注的。根據市場與企業的需求來設計產品，未來招商才不會遇到問題。
劉瑤
園動力產業發展集團副總裁
標準化產業園區帶動中小企業發展——
從城市更新向下的業務來看，產業園區成為城市未來產業發展的一個必然載體。我國中小型企業在全國企業的數量占比達到98.8%，是未來城市產業發展的核心力量。而標準化產業園區一定會成為未來中小型企業發展的主要載體。園動力認為產業園區一定是有三個屬性，首先是基礎設施屬性，目前很多園區的建設承擔城市基礎設施的完善。第二是經營性園區屬性，園區未來發展的趨勢一定是資產化、運營化專業化園區。第三個是固定資產投資屬性，企業對廠房的購買是可以作為固定資產的投資。
論壇最后，舉行了克而瑞產城年度系列測評發布及頒獎儀式。e通世界產業園榮獲“2023年克而瑞·全國優秀園區”。
第七屆地新引力產城發展論壇圓滿舉辦，活動中與會來賓一同探討了產業園區運營的現實問題和未來發展方向，經驗交流中也激發出了許多新的靈感啟發，為提升產業園區運營蓄力。在新時期下，e通世界產業園能與更多優秀行業伙伴增進交流、攜手并進，助力更多產業集聚產業園區步入高質量和可持續發展的新時代。
